• 政治、经济、技术三重巨浪已经叠加来袭——；2022年的6月，美国的通胀数据是9.1%，四十多年的历史新高。

一般来说，一个国家通胀很厉害的时候，它的货币是贬值的。
美国通胀这么严重，美元一年却升值了10%多。
过去几年美国大放水，政府借钱给老百姓发钱。多借钱意味着杠杆率上升，现在美国政府的杠杆率130%；
降杠杆有两种降法：
第一种，还债，（跟罗永浩老师一样，真还），把分子降低。
除了还债把分子做低以外，另一种方法就是把分母做大，把GDP搞上去；
换句话说，过去几年美国居民拿到的补贴，是全世界买的单，包括你和我。
更何况，美元资产可不只有美国国债，2022年，外国人持有的美国资产大概在14万亿美元左右。5年这么通胀下来，14*0.34，直接就损失了约3万亿。
那通胀带来的问题怎么办？
比如说，普通人生活成本上涨。
不说别的，美国鸡蛋这两年就从4块涨到6块一盒，涨了50%，房租上涨了20%。我在美国的学生就跟我抱怨，吃不起水果了。
没错，通胀最大的坏处就是伤害穷人。
那怎么办？通过2020年这场大型货币实验，美国已经想明白了，发钱。
这笔账很好算，这边省下几万亿的债务。拿点钱，给失业群体，拿养老金的人保底，一年不过就几百亿开支而已。要是更大规模，比如直接给后20%的中低收入家庭发补贴，一年补贴1万美元。
我算过，一年不到2500亿美金。
一边是省了30000亿，一边是用了3000亿，这买卖怎么看怎么划算。更何况，补贴还可以从全世界借钱发，反正用的是全世界的钱。
文明社会的战争模式是金融战、数字战、技术战。这种战争看似毫无硝烟，实际对普通家庭的影响极大。
尤其我们这些全球化小时代过来的人，对资产，生活的安排都会被打乱。
美国跟我们“脱钩”是有内在逻辑的：
凡是中国和美国科技水平差距小的，就是重点打压和脱钩的领域，要是中美科技水平差距极大，差两三代以上的，就还是赚钱要紧，即使脱钩还会捞回来。
在数字通信行业上，美中科技差异相对比较接近，1:0.5，而且技术迭代快，很可能一两代就能赶上来，所以华为，大疆这种企业，美国一定把他往死里整，而且回旋余地会比较小。


 
金融学博士在提前还贷，更多的人则在抢保本理财。
5月份，一家银行的行长跟我聊天，说现在疯抢大额存单。3%利息左右的3年期存单长期处于“售罄” 状态。不但老头老太抢，年轻人也抢。除了大额存单，储蓄国债也要抢。
一句话，凡是“保本”的产品都是香饽饽。
今年你去咨询任何理财顾问，十有八九会给出“加大安全资产配置”的建议。
1）三大安全资产
你要追问他，配什么安全资产，大概率会跟你说黄金、国债、现金。
不好意思，2022年的头顶上，悬着一把叫做“通胀“的达摩克里斯之剑。
9.1%，9.4%，这是6月美国和英国的通胀数字。
欧美已经有两代人，40年，没有见过这样的数字了。按这样下去，一对退休夫妻攒了一辈子的30万，3年后变成了20万；要是攒了300万，就变成了200万。
通胀意味着手里的钱购买力越来越低。
高通胀时代，现金不是王，而是贼。
我们99%的普通人想追求的，不过就是这样。
在一个不确定的未来中，给生活一些确定性。
想投资安全资产，也就是为了未来的支出安全。
我们俩年龄不一样，家庭结构不一样，肯定未来支出不一样。但有一点是确定的，就是我们希望自己的生活质量不要有太大的波折—
 
个人家庭的资产配置决策，不要顺着做，更应该从未来支出安全的目标倒回来做。”
 
 
 
第一个阶段是2000年-2012年。这个时期是中国工业化进程的尾声，车子这样的高端耐用消费品需求上升，98年房产制度改革，房价开始上涨。这个时期，车子和房子是中国家庭最大的开支。（2000年，一辆桑塔纳20多万，徐汇区一套60平米的房子也就20多万）。
第二个阶段是2013年-2021年。2013年以后，中国进入了服务业为主的社会。教育这些服务的价格越来越大，2013年，上海曾经公布过一个分项数据，上海普通家庭在教育上的开支达15%多。同时，房价节节飙升。房子和孩子成为中国家庭支出的两座大山。
接下来的十年呢？我们的支出结构会有什么变化？
你30岁，孩子刚出生，父母在帮你看孩子，你在犹豫要不要拼一个二胎。
你40岁，事业正在上升，孩子10岁，再过几年要考虑上大学的问题了。
你50岁了，孩子大学刚毕业，要琢磨买房的事情了，你父母还健在，但自己却感到精力大不如前。
不管你处于哪个年龄阶段，在哪个城市，仔细算下来，你面临的未来刚性支出就是三大类：
房子、教育、医疗。
它山之石可以攻玉，我们不妨先看一下过去30年，英国、美国、日本的情况。国家公共政策和文化对家庭支出的影响最大。英国家庭低廉的教育费用，其实很大程度上是国际留学生，包括大量的中国留学生来支撑的。在日本和英国的公共医疗政策背后，是严重的消费分级。
 
我们未来的家庭支出结构会更像哪一个国家呢？未来十年，中国社会有什么特征？

• 增长模式：从制造到服务
• 国家目标：民族复兴，共同富裕
• 约束条件：老龄化，人口基数大，人均收入低

 
买房
 
前5个月，中国31个省份中，27个省份房价同比下跌，其中重庆房价跌幅居首。哪些省份房价在上涨呢？



呵呵，仅有的4朵金花（上海，宁夏，浙江，新疆）中，上海以4%涨幅领先，居于首位。
放开限购为什么没用？房价为何依旧在下跌？



现在不确定性因素这么大，房子还该买吗？我到底该去哪儿买房才保险？
买房，买的是什么？
 
首先要弄清楚：买房，买的到底是什么？
 
之前已经讲过很多次，房子的价值跟砖瓦，钢筋水泥没有关系。
 
房子价格反映的是房子所在土地的价值。而土地的价值来自这片土地上经济的增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。
从这个意义上说，一个国家、一个地区、一个城市的“房地产”就是这个国家、地区和城市的“股票”。买房买的是什么？是增长。所以，房地产的长期价值，是由国家、地区和城市的增长水平决定的。
 
今年房价的惨淡和上海楼市出人意料的复苏更是深刻说明了这一点：
 
1.大家对经济增长的前景开始产生质疑。
 
2.尽管受到重创，上海仍然是中国增长最具潜力的地方。
但从长期趋势来说，人口流动是有趋势。我们团队算过，两个趋势：
 
● 第一趋势：从“其他城市”流入北京，深圳，上海，广州，杭州，成都，南京，苏州。
 
● 第二趋势：从“其他城市”流入省会城市。
经济学有个Zipf's law，齐夫定律，在城市经济学中，齐夫定律体现为人口规模最大的城市是第二大城市的两倍，是第三大城市的三倍……所以在可见的未来，中国的人口集中度仍然会继续上升，房价的分化程度也会不断加剧。
我们很早就给过购房城市清单，将城市分为“尽量买，可以买，可买可不买，尽量不买”这四类（如下图），供你参考。你可以对照一下自己所在城市房价的变化，以及城市在这个清单中的位置，思考一下，买房，到底要买哪里？
 

 
 
2022，买房逻辑是否有变化？
 
那么，到了2022年，不确定性这么大的情况下，买房的逻辑是不是应该有变化呢？
 
说实话，2022年这个问题挺纠结，仁者见仁智者见智吧。
 
我看到的是几层逻辑，
 
第一层增长逻辑，这个逻辑是被削弱的，起码是不确定性在增大，这对房产是不利的。所以应该等。
 
第二层则是通胀逻辑，这个逻辑则对房产有利，而且增长不确定性加大后，会抑制企业利润，股市会受到挤压，老百姓资产保值渠道就那么几个，所以也对房子有利。
 
所以我总结了一条原则叫：刚需买，非刚需等。
 
如果是0套房，刚需，结婚生娃的，可以忽略掉以下内容。
 
如果是买二套投资房，参考上面城市清单：
1.在尽量买和可以买两个城市栏的，可以根据年龄和投资偏好来。年龄45岁以上的可买，年龄45岁以下，学历较高，又对学习新知识比较热切的，也许应该缓行，参考其他资产。
 
2.在其他城市栏的，建议可以稍微缓缓。年龄大的建议买国债或者到所在省会城市买（如果你所在省会城市处于“尽量买”和“可以买”上两个城市栏）

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